董利：自持是解决社区商业顽疾的关键

面对近两年大型商业综合体的井喷以及电商的冲击，社区商业成为备受业界推崇的“蓝海业态”。但在另一方面，社区商业的发展依然处于踟蹰不前的状态，其中原因何在？中国房地产报记者专访了中国社区商业工作委员会主任董利。

中国社区商业工作委员会主任董利

中国房地产报：尽管业界对于社区商业的前景普遍看好，但社区商业的发展依然迟缓。你认为主要原因是什么？具体受到哪些因素的制约？

董利：商业地产的发展同时也带动了社区商业的发展，但看好社区商业者多，把社区商业做好的开发商却很少。这些年，国内社区商业的开发量有一定程度的增加，但由于开发商的不专业，经营得好的项目是凤毛麟角，最主要的原因就是开发商依旧延续销售套现的思路，大多只是将社区商业销售了事，自持经营的非常少。

其次，社区商业的概念也一直含混不清。到底什么是社区商业，社区商业的业态是什么，社区商业产品是什么，这些问题一直都是似是而非。

近期，中国社区商业工作委员会向商务部申报了“中国社区商业中心运营管理规范”的行业标准。未来标准的出台，将会给开发企业和社区商业运营机构很好的引导，使大家知道如何来建设与运营适合中国国情，适合百姓需求的社区商业中心，也让开发商看到，社区商业开发后设置一个社区商业中心并不难。

此外，经营问题也是影响社区商业发展的一个重要因素，因为社区商业很多业态业种都是微利，对成本控制的要求很高，如果社区消费力有限，社区经营与发展会很不容易。

中国房地产报：目前国内社区商业处于怎样的发展阶段？

董利：社区商业从开发角度看，近年来总量在持续增长，不用担心社区商业供应不足。现在主要的问题是，国内的社区商业少有经营成功的案例和模式，这种状况可以说是社区商业起步的困难时期。

中国房地产报：苏州的邻里中心是目前国内比较成功的社区商业案例，这种模式能否在全国复制？

董利：苏州邻里中心是区域成功案例的代表，但前提条件较多，业态组合容易模仿，但要学习这个模式并复制发展，难度较大。就像万达是中国商业地产的领跑者，单一个案模仿容易，但想彻底完成复制发展又很困难，因为里面有很多特定的因素。

此外，社区商业应该考虑综合性、区域性和服务性，这要求更好地因地制宜。一个好的社区商业中心需要多业态、多功能，更强调为当地社区进行特定的服务。

中国房地产报：目前来看，社区商业的发展还存在哪些瓶颈，如何解决？

董利：从市场来看，社区商业发展是商贸零售和服务业发展的重要组成部分，我们国家经济增长方式向内需驱动型转变，社区商业就是落脚点之一。从百姓需求来看，我们目前及今后相当长时间还不能满足；从政府角度来看，社区商业是民生保障的重要手段之一，未来政府会越来越重视。

但制约我国社区商业发展的深层次问题是体制和机制及政府管理条块分割问题。社区商业是商务主管部门的工作，但建设审批权在建设规划部门。后期商业运营问题，又是市场的事，政府不能过多干预。所以，瓶颈是体制问题。